La puissance et la nature contraignante d'une promesse d'achat : comprendre les enjeux juridiques de l’article 6
La puissance et la nature contraignante d'une promesse d'achat au Québec : comprendre les enjeux juridiques
Dans l'immobilier au Québec, le moment où un acheteur signe une promesse d'achat — ou Offre d’achat — marque le début d'un mécanisme juridique puissant. Régi à la fois par le Code civil du Québec (C.c.Q.) et les règles de l'Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), il ne s’agit pas d’une simple étape préparatoire : c’est un contrat bilatéral aux conséquences juridiques sérieuses pour toutes les parties.
Qu’est-ce qu’un contrat bilatéral en immobilier québécois ?
Selon l’article 1378 C.c.Q., un contrat se forme lorsque deux parties consentent à créer des obligations entre elles. Dans le cas d'une promesse d'achat, dès que l’acheteur et le vendeur signent, le contrat devient bilatéral : les deux parties sont liées. L'acheteur s'engage à acquérir l’immeuble selon des conditions définies ; le vendeur s'engage à le vendre selon ces mêmes termes.
Ce n’est pas une simple lettre d’intention ni un « peut-être » — c’est un contrat légal. Se désister sans cause (telle que définie dans les conditions convenues) peut exposer l’une ou l’autre des parties à de graves conséquences, y compris des pénalités financières ou même des poursuites en dommages selon les articles 1458 et 1611 C.c.Q.
Le poids juridique d'une promesse d'achat
Le C.c.Q. et les règlements de l’OACIQ sont clairs : une fois les conditions telles que le financement, l'inspection et la vérification des titres remplies ou levées, la promesse d'achat devient pleinement contraignante et irrévocable (art. 1710 à 1712 C.c.Q.). L’immeuble est considéré comme vendu, et aucune des parties ne peut revenir en arrière sans s’exposer à des conséquences juridiques.
C’est pourquoi la promesse d’achat est souvent qualifiée de « contrat final avant l’acte notarié ». Bien que l’acte de vente officialise le transfert de propriété, l’engagement juridique réel débute au moment de la signature de la promesse.
Retirer un nom d'une promesse d'achat : un amendement risqué
Prenons ce scénario : un couple — ou deux co-acheteurs — présente une promesse d’achat conjointe. Leur profil financier combiné leur permet d’obtenir un prêt hypothécaire. Mais à un moment donné, un nom est retiré volontairement par amendement à la promesse, et l’acheteur restant échoue au financement.
Ce changement apparemment anodin peut faire échouer la transaction — un échec qui aurait pu être évité si les deux noms étaient restés. Les conséquences sont importantes :
- Le vendeur perd une vente.
- Le courtier inscripteur risque une responsabilité pour négligence selon les obligations déontologiques de l’OACIQ (voir Règlement sur les normes de pratique, art. 13, 14, 15).
- L’acheteur pourrait faire l’objet d’une poursuite pour inexécution de ses obligations contractuelles, surtout s’il n’a pas agi de bonne foi (art. 6, 7, 1375 C.c.Q.).
Comprendre l’article 6 de la promesse d'achat : la clause de financement pouvant faire ou défaire la vente
Trop souvent négligé, l’article 6 de la promesse d'achat encadre une des conditions les plus cruciales : le financement. Il se compose des sous-clauses 6.1, 6.2 et 6.3, qui déterminent l’obligation de l’acheteur à obtenir un prêt hypothécaire, et ce qu’il advient en cas d’échec.
6.1 — Conditions du prêt hypothécaire
Cette clause oblige l’acheteur à agir de bonne foi et sans délai pour obtenir un prêt répondant à des paramètres précis : montant, taux d’intérêt maximal, durée d’amortissement (par ex. 25–30 ans) et terme minimal. Il s’agit d’une obligation contractuelle contraignante — et non d’une suggestion. Si l’acheteur n’effectue pas de démarches sérieuses ou tarde injustement, il peut être en défaut.
La clause fixe aussi des limites : l’acheteur n’a pas à accepter un prêt à un taux supérieur au taux plafond inscrit, ni à des conditions différentes. L’objectif est de protéger les deux parties.
6.2 — Preuve d’engagement
L’acheteur doit fournir une preuve écrite d’approbation hypothécaire — une « confirmation de prêt » — dans un délai prédéfini (par ex. 5, 7 ou 10 jours). Une fois reçue, cette preuve lève la condition de financement et rend la promesse pleinement exécutoire.
Mais en l’absence de preuve ou d’acceptation par une institution financière, la suite relève du vendeur — ce que régit la clause 6.3.
6.3 — Absence de preuve : options du vendeur
- (a) exiger que l’acheteur fasse une nouvelle demande auprès d’un prêteur désigné, dans un délai serré ; ou
- (b) déclarer la promesse nulle et non avenue.
⚠️ Si le vendeur ne fait rien dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai, la promesse devient automatiquement caduque. Un détail qui peut faire perdre une vente s’il est mal géré.
Cette clause devient encore plus importante si un seul acheteur reste après un amendement — et que ce dernier échoue au financement. En l’absence d’une clause de repli ramenant l’acheteur initial, la clause 6.3 devient la seule manette de décision. Et si le courtier inscripteur a facilité le retrait du nom sans documentation adéquate, il pourrait engager sa responsabilité professionnelle en vertu de la loi et de l’éthique professionnelle.
Position de l’OACIQ sur les devoirs du courtier et la protection des clients
L’OACIQ est sans équivoque : un courtier agréé doit agir dans l’intérêt de son client et de l’intégrité de la transaction. Si un agent a omis de :
- Documenter correctement le retrait d’un acheteur
- Inclure des clauses de protection ou de repli
- Communiquer avec le courtier de l’acheteur et obtenir des confirmations écrites (par courriel ou Immocontact)
… alors cet agent pourrait être tenu responsable selon le Code de déontologie, et le vendeur pourrait porter plainte au Syndic de l’OACIQ.
Par ailleurs, selon l’article 20 de la Loi sur le courtage immobilier, un courtier qui manque à son devoir d’informer et de conseiller peut être sanctionné, suspendu ou amendé.
L’importance d’une clause de repli
Chaque fois qu’un nom est retiré d’une promesse d’achat — qu’il s’agisse d’une rupture, d’un repositionnement stratégique ou d’une mauvaise communication — il est impératif d’inclure une clause du type :
« Advenant que l’acheteur restant ne parvienne pas à obtenir son financement, le présent amendement devient nul, et la promesse d’achat originale signée par les deux acheteurs demeure en vigueur. »
Cette clause agit comme filet de sécurité pour toutes les parties et évite des effondrements inutiles de transaction. Elle rappelle aussi que la promesse d’achat n’est pas un document souple ou spéculatif : elle est légalement contraignante.
En conclusion : contraignant signifie contraignant
La force du droit québécois réside dans la clarté de ses obligations contractuelles. Lorsqu’un acheteur et un vendeur signent une promesse d’achat, ils n’expriment pas seulement une intention : ils entrent dans un contrat ayant force et conséquences (art. 1439, 1458, 1378 C.c.Q.). Un courtier qui néglige les précautions, les clauses ou la documentation risque de saboter sa propre inscription et d’enfreindre ses obligations déontologiques.
Un nom sur un contrat — ou son absence — peut sembler banal. Mais dans l’immobilier québécois, chaque nom compte, chaque signature engage, et chaque décision doit s’appuyer sur une connaissance claire de la loi.
Vous souhaitez vendre votre propriété ?
Profitez d’un avantage marketing : avec plus de 30 000 abonnés sur ma plateforme Betweenplays Media, visible sur Betweenplays.com, YouTube, Facebook, Spotify, Apple Podcasts ainsi que le balado Laurin Immobilier⚜, votre inscription bénéficie d’une visibilité exceptionnelle — bien au-delà de Centris ou de la MLS.
Vous cherchez à acheter ?
Je vous aide à comprendre le marché et la valeur réelle de votre argent. Liste automatisée par courriel, recherches personnalisées, et accompagnement en visite : consacrons une journée complète à vos futurs coups de cœur immobiliers.
TEXTEZ OU APPELEZ
📞 514-295-5469
🌐 laurinimmobilier.com 🌐 agentalbertlaurin.com
📲 Instagram : @courtieralbertlaurin
🎙️ Podcast : Laurin Immobilier⚜ Podcast
🎙️ Podcast : Betweenplays Media
RE/MAX2000
Cet article inclut :
#realestate #immobilier #quebec #oaciq #promiseofpurchase #achatmaison #achatcondo #venteimmobiliere #courtierimmobilier #montrealrealestate #westisland #lawyerapproved #civilcodeofquebec #laurinimmobilier #courtieralbertlaurin #bilinguebroker #remax #contratbilateral #quebeclaw #buyandsellquebec #montrealhomes #legalrealestate #Remax2000